Immobilienwissen

Welche Immobilienarten gibt es?

Immobilien unterscheiden sich vor allem nach ihrer Nutzung. Zu den Wohnimmobilien gehören beispielsweise Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser.

Daneben gibt es Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude oder Ladenlokale sowie besondere Objektarten, etwa Hotels oder Pflegeeinrichtungen. Auch Grundstücke unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Nutzung und baurechtlichen Möglichkeiten.

Für Käufer ist wichtig, nicht allein die Objektart zu betrachten. Entscheidend sind ebenfalls der Zustand, die Lage, die laufenden Verpflichtungen und die geplante Nutzung.

Warum die Lage so wichtig ist

Die Lage beeinflusst sowohl die persönliche Wohnqualität als auch die Vermietbarkeit und die langfristige Nachfrage nach einer Immobilie.

Makrolage

Die Makrolage beschreibt das größere Umfeld einer Immobilie. Dazu zählen die wirtschaftliche Entwicklung einer Region, die Bevölkerungsstruktur, der Arbeitsmarkt und die überregionale Erreichbarkeit.

Mikrolage

Die Mikrolage betrachtet den unmittelbaren Standort. Dazu gehören beispielsweise die Straße, die Nachbarschaft, Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Verkehrsmittel, Schulen und die Geräuschsituation.

Eine gute Lage lässt sich deshalb nicht allein am Namen einer Stadt oder eines Stadtteils festmachen. Sie sollte immer im Zusammenhang mit der jeweiligen Nutzung bewertet werden.

Welche Kosten beim Immobilienkauf entstehen

Neben dem vereinbarten Kaufpreis fallen beim Immobilienerwerb weitere Ausgaben an. Diese sollten bereits vor der Kaufentscheidung berücksichtigt werden.

• Grunderwerbsteuer je nach Bundesland
• Notar- und Grundbuchkosten
• Gegebenenfalls eine Maklerprovision
• Mögliche Finanzierungsnebenkosten
• Eventuelle Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen

Auch nach dem Kauf entstehen regelmäßige Belastungen, beispielsweise für Versicherungen, Instandhaltung, Verwaltung oder die Finanzierung.

Bei Eigentumswohnungen sind zudem das Hausgeld, mögliche Sonderumlagen und die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft zu berücksichtigen.

Welche Kennzahlen sollte man kennen?

Besonders bei vermieteten Immobilien helfen Kennzahlen, die wirtschaftliche Situation besser einzuordnen.

Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ermöglicht einen ersten, vereinfachten Vergleich verschiedener Objekte.

Beispiel: 12.000 Euro jährliche Nettokaltmiete bei 240.000 Euro Kaufpreis entsprechen einer Bruttomietrendite von 5 Prozent.

Nettomietrendite

Bei der Nettomietrendite werden zusätzlich laufende, nicht auf Mieter umlegbare Kosten berücksichtigt. Je nach Berechnungsmethode fließen auch Erwerbsnebenkosten in die Bezugsgröße ein.

Cashflow

Der Cashflow beschreibt den tatsächlichen Geldüberschuss oder Fehlbetrag innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Dafür werden Einnahmen und relevante Auszahlungen, einschließlich der Finanzierung, betrachtet.

Keine einzelne Kennzahl genügt für eine vollständige Investitionsentscheidung. Aussagekräftig wird die Betrachtung erst im Zusammenhang mit Zustand, Standort und möglichen Risiken.

Welche Unterlagen wichtig sind

Vor dem Erwerb sollten Käufer die verfügbaren Objektunterlagen sorgfältig prüfen. Art und Umfang unterscheiden sich je nach Immobilie.

• Grundbuchauszug
• Grundrisse und Flächenangaben
• Energieausweis, soweit erforderlich
• Informationen zu Modernisierungen und bekannten Mängeln
• Bei vermieteten Immobilien: Mietvertrag und Mietzahlungen
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Versammlungsprotokolle

Fehlen wichtige Angaben oder bestehen Widersprüche zwischen den Dokumenten, sollten diese vor einer verbindlichen Kaufentscheidung geklärt werden.

Risiken erkennen und realistisch planen

Immobilien können langfristig Werte erhalten und Erträge erwirtschaften. Eine Garantie dafür besteht jedoch nicht. Marktveränderungen und unerwartete Ausgaben können die Wirtschaftlichkeit erheblich beeinflussen.

Zu den typischen Risiken gehören Leerstände, ausbleibende Mietzahlungen, steigende Finanzierungskosten, größere Reparaturen und Veränderungen der Nachfrage.

Eine sorgfältige Prüfung, ausreichende finanzielle Reserven und eine Finanzierung, die zur eigenen Situation passt, sind daher wichtige Bestandteile einer Immobilienentscheidung.

Wer vor dem Kauf mehrere Szenarien durchrechnet und die verfügbaren Unterlagen nachvollziehbar bewertet, schafft eine deutlich bessere Entscheidungsgrundlage.

Häufige Fragen