Immobilienkauf

Der Immobilienkauf beginnt mit der richtigen Vorbereitung

Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Gleichzeitig unterscheiden sich Immobilien erheblich hinsichtlich ihrer Lage, Ausstattung, Nutzung und wirtschaftlichen Eigenschaften.

Eine strukturierte Vorbereitung hilft dabei, Angebote besser zu vergleichen und Entscheidungen nicht allein vom ersten Eindruck abhängig zu machen.

Die eigenen Ziele definieren

Zu Beginn sollte feststehen, welche Anforderungen die Immobilie erfüllen soll. Dabei macht es einen wesentlichen Unterschied, ob Sie ein neues Zuhause suchen oder eine Immobilie zur Vermietung erwerben möchten.

Beim Kauf zur Eigennutzung spielen beispielsweise Raumaufteilung, Wohnumfeld, Lebensplanung und persönliche Bedürfnisse eine wichtige Rolle.

Kapitalanleger betrachten zusätzlich die Vermietbarkeit, erwartete Einnahmen, laufende Kosten und das langfristige Entwicklungspotenzial.

Eine realistische Vorstellung von den eigenen Zielen und finanziellen Möglichkeiten bildet die Grundlage für die weitere Immobiliensuche.

Budget und Finanzierung realistisch planen

Bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden, sollten Sie Ihren finanziellen Spielraum möglichst genau kennen.

Neben dem verfügbaren Eigenkapital ist entscheidend, welche monatliche Belastung dauerhaft tragbar bleibt. Dabei sollten auch unvorhergesehene Ausgaben berücksichtigt werden.

Eigenkapital und Darlehen

Eigenkapital kann den Finanzierungsbedarf reduzieren und sich auf die angebotenen Finanzierungskonditionen auswirken.

Die geeignete Aufteilung zwischen Eigenkapital und Fremdfinanzierung hängt jedoch von der persönlichen Situation, den Bankkonditionen und dem jeweiligen Objekt ab.

Monatliche Belastung

Bei einer Finanzierung sind vor allem der vereinbarte Zinssatz, die anfängliche Tilgung, die Zinsbindung und die verbleibende Restschuld zu betrachten.

Hinzu kommen laufende Kosten, beispielsweise für Versicherungen, Instandhaltung, Grundsteuer oder Hausgeld.

Eine frühzeitige Abstimmung mit der finanzierenden Bank kann helfen, den möglichen Kaufpreisrahmen einzugrenzen.

Spätestens vor der verbindlichen Beurkundung sollte die Finanzierung sorgfältig geklärt sein.

Die passende Immobilie auswählen

Nicht jede Immobilie, die auf den ersten Blick überzeugt, passt auch langfristig zu den eigenen Anforderungen.

Deshalb sollten Lage, Zustand, Grundriss, Kaufpreis und Nutzungsmöglichkeiten gemeinsam betrachtet werden.

Die Lage beurteilen

Die Qualität eines Immobilienstandorts hängt unter anderem von seiner Erreichbarkeit, der Infrastruktur, dem Arbeitsmarkt und der Nachfrage nach Wohnraum ab.

Im unmittelbaren Umfeld sind insbesondere Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Lärmbelastung und die Entwicklung der Nachbarschaft relevant.

Der passende Grundriss

Auch die Raumaufteilung beeinflusst die Nutzbarkeit einer Immobilie. Ein funktionaler Grundriss kann sowohl für Eigennutzer als auch für spätere Mieter von Bedeutung sein.

Wohnfläche, Zimmeranzahl, Belichtung und mögliche Einschränkungen sollten daher zu den geplanten Anforderungen passen.

Worauf es bei der Besichtigung ankommt

Eine Immobilienbesichtigung bietet die Möglichkeit, sich ein genaueres Bild von Zustand, Ausstattung und Raumwirkung zu machen.

Neben dem optischen Eindruck sollten insbesondere technische und bauliche Eigenschaften betrachtet werden.

Wichtige Prüfpunkte

• Zustand von Dach und Fassade
• Alter und Zustand der Fenster
• Heizungsanlage und Energieversorgung
• Hinweise auf Feuchtigkeit oder sichtbare Schäden
• Elektroinstallation und vorhandene Leitungen
• Zustand gemeinschaftlicher Gebäudeteile
• Raumaufteilung, Belichtung und Nutzbarkeit

Besonders bei älteren Gebäuden können Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sein. Deren Kosten sollten möglichst frühzeitig eingeschätzt werden.

Bei Unsicherheiten kann die Hinzuziehung eines unabhängigen Bausachverständigen sinnvoll sein.

Eine Besichtigung ersetzt keine umfassende technische Untersuchung.

Welche Unterlagen vor dem Kauf geprüft werden sollten

Wichtige Informationen über eine Immobilie ergeben sich nicht nur aus der Besichtigung, sondern auch aus den dazugehörigen Dokumenten.

Die benötigten Unterlagen unterscheiden sich je nach Immobilienart und Nutzung.

Grundlegende Objektunterlagen

• Aktueller Grundbuchauszug
• Grundrisse und Flächenangaben
• Energieausweis, soweit gesetzlich erforderlich
• Informationen über Modernisierungen und Sanierungen
• Vorhandene Bauunterlagen und Genehmigungen

Zusätzliche Unterlagen bei Eigentumswohnungen

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
• Wirtschaftspläne
• Jahresabrechnungen
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Informationen zur Erhaltungsrücklage
• Angaben über beschlossene oder geplante Maßnahmen

Ist eine Immobilie vermietet, sollten außerdem der Mietvertrag, die tatsächlich vereinbarte Miete und mögliche Besonderheiten des Mietverhältnisses geprüft werden.

Ein sorgfältiger Blick in die Unterlagen kann helfen, finanzielle und rechtliche Risiken rechtzeitig zu erkennen.

Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf

Der Kaufpreis allein beschreibt noch nicht die vollständigen Kosten eines Immobilienerwerbs.

Zusätzlich können verschiedene Nebenkosten entstehen, die bereits bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden sollten.

Grunderwerbsteuer

Beim Erwerb einer Immobilie fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift. Die Höhe richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland.

Notar und Grundbuch

Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben.

Weitere Kosten entstehen beispielsweise für notwendige Eintragungen im Grundbuch und gegebenenfalls die Bestellung einer Grundschuld.

Maklerprovision

Wird eine Immobilie durch einen Makler vermittelt, kann eine Provision anfallen. Ihre Höhe und Verteilung richten sich nach der konkreten Vereinbarung und den anwendbaren gesetzlichen Vorgaben.

Zusätzliche Ausgaben

Je nach Objekt sollten auch mögliche Kosten für Modernisierungen, Renovierungen, Umzug oder technische Prüfungen berücksichtigt werden.

Eine vollständige Kostenübersicht hilft, den tatsächlichen Kapitalbedarf realistisch einzuschätzen.

Kaufpreis und Verhandlung

Der angebotene Kaufpreis sollte stets im Verhältnis zu den Eigenschaften der Immobilie und zur aktuellen Marktsituation betrachtet werden.

Vergleichbare Verkäufe, der Gebäudezustand, die Lage und mögliche Modernisierungskosten können bei der Preisbeurteilung helfen.

Eine sachliche Verhandlung

Eine fundierte Kaufpreisverhandlung basiert auf nachvollziehbaren Argumenten und überprüfbaren Informationen.

Statt ausschließlich eine möglichst starke Preisreduzierung anzustreben, sollten Käufer beurteilen, welcher Kaufpreis unter Berücksichtigung aller Kosten und Eigenschaften angemessen ist.

Bei Kapitalanlagen wirkt sich der Kaufpreis zusätzlich auf die Renditeberechnung und den Finanzierungsbedarf aus.

Der Notartermin und der Kaufvertrag

Haben sich Käufer und Verkäufer über die wesentlichen Bedingungen geeinigt, folgt die Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags.

Der Notar erstellt beziehungsweise koordiniert den Vertragsentwurf und erläutert den Beteiligten die rechtlichen Regelungen.

Kaufvertragsentwurf prüfen

Vor der Beurkundung sollten Käufer den Vertragsentwurf aufmerksam lesen und Unklarheiten rechtzeitig ansprechen.

Bei bestimmten Verbraucherverträgen mit Unternehmerbeteiligung soll der Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stehen.

Diese Regel gilt nicht pauschal für jede private Immobilientransaktion.

Was beim Notartermin passiert

Während der Beurkundung liest der Notar den Vertrag vollständig vor und erläutert dessen rechtliche Bedeutung.

Offene Fragen können geklärt und erforderliche Änderungen besprochen werden, bevor der Vertrag unterzeichnet wird.

Die notarielle Beurkundung macht den Kaufvertrag grundsätzlich verbindlich. Sie ersetzt jedoch keine eigenständige Prüfung des baulichen Zustands oder der wirtschaftlichen Eignung der Immobilie.

Kaufpreiszahlung und Eigentumsübergang

Mit der Unterzeichnung des notariellen Vertrags ist der Immobilienkauf noch nicht vollständig abgewickelt.

Im Anschluss werden verschiedene rechtliche und organisatorische Schritte durchgeführt.

Die Kaufpreisfälligkeit

Der Notar prüft, ob die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind.

Sobald dies der Fall ist, erhalten die Beteiligten üblicherweise eine Fälligkeitsmitteilung.

Der Kaufpreis sollte entsprechend den notariellen Vorgaben und den vertraglichen Vereinbarungen gezahlt werden.

Die Eintragung im Grundbuch

Zur Absicherung des Erwerbs wird regelmäßig eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.

Der rechtliche Eigentumsübergang erfolgt erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

Die Immobilienübergabe

Wann Besitz, Nutzen und Lasten übergehen, ergibt sich aus dem Kaufvertrag.

Bei der Übergabe empfiehlt es sich, den Zustand der Immobilie, übergebene Schlüssel und relevante Zählerstände schriftlich festzuhalten.

Besonderheiten beim Kauf einer Kapitalanlage

Wer eine Immobilie zur Vermietung erwirbt, verfolgt in der Regel andere Ziele als beim Kauf zur eigenen Nutzung.

Neben dem Kaufpreis und dem baulichen Zustand stehen hier insbesondere die wirtschaftlichen Eigenschaften im Vordergrund.

Mieteinnahmen und Rendite

Die vereinbarten Mieteinnahmen sollten gemeinsam mit den laufenden Kosten, dem Kaufpreis und dem Finanzierungsaufwand betrachtet werden.

Eine hohe rechnerische Bruttomietrendite bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie einen positiven monatlichen Überschuss erwirtschaftet.

Zustand und Instandhaltung

Auch bei vermieteten Immobilien können größere Reparaturen und Modernisierungen notwendig werden.

Diese sollten bei der langfristigen Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt werden.

Vermietbarkeit und Risiken

Leerstand, Mietausfälle, Veränderungen der Nachfrage und steigende Kosten können das wirtschaftliche Ergebnis beeinflussen.

Deshalb ist eine sorgfältige Prüfung des Objekts und seiner wirtschaftlichen Rahmenbedingungen besonders wichtig.

Weiterführende Informationen finden Sie in unserem Ratgeber Immobilien als Kapitalanlage .

Häufige Fragen zum Immobilienkauf