Immobilien als Kapitalanlage

Was bedeutet Immobilien als Kapitalanlage?

Von einer Immobilie als Kapitalanlage spricht man, wenn eine Wohnung, ein Haus oder ein anderes Objekt vorrangig erworben wird, um Einnahmen zu erzielen oder langfristig Vermögen aufzubauen.

Im Mittelpunkt steht häufig die Vermietung. Die erzielten Mieteinnahmen können laufende Kosten decken und zur Finanzierung der Immobilie beitragen.

Darüber hinaus kann sich der Marktwert einer Immobilie im Laufe der Zeit verändern. Eine positive Wertentwicklung ist jedoch nicht garantiert.

Einnahmen und Vermögenswert

Bei einer direkten Immobilieninvestition sind zwei wirtschaftliche Aspekte zu unterscheiden.

Einerseits können durch die Vermietung regelmäßige Einnahmen entstehen. Andererseits besitzt der Eigentümer einen Vermögensgegenstand, dessen Wert von der Marktentwicklung abhängt.

Beide Faktoren sollten getrennt betrachtet werden. Ein steigender Immobilienwert ersetzt keine ausreichende Liquidität für laufende Ausgaben.

Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Unterschiedliche Objektarten bringen unterschiedliche Anforderungen an Kaufpreis, Verwaltung und Instandhaltung mit sich.

Vermietete Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen sind eine verbreitete Form der direkten Immobilienanlage. Der Anleger erwirbt eine einzelne Wohnung und beteiligt sich zugleich am gemeinschaftlichen Eigentum des Gebäudes.

Bei der Bewertung sind deshalb nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch die Eigentümergemeinschaft, das Hausgeld, die Erhaltungsrücklage und geplante Maßnahmen zu berücksichtigen.

Mehrfamilienhäuser

Bei einem Mehrfamilienhaus verteilen sich die Mieteinnahmen auf mehrere Wohneinheiten.

Das kann die Abhängigkeit von einem einzelnen Mietverhältnis verringern. Gleichzeitig steigen häufig Kapitalbedarf, Verwaltungsaufwand und die Verantwortung für die Instandhaltung des gesamten Gebäudes.

Einfamilienhäuser

Auch Einfamilienhäuser können vermietet werden. Die Wirtschaftlichkeit hängt unter anderem von der erzielbaren Miete, der Zielgruppe und dem Verhältnis zwischen Kaufpreis und laufenden Kosten ab.

Welche Immobilienart geeignet ist, hängt von den finanziellen Möglichkeiten, den Anlagezielen und der persönlichen Risikobereitschaft ab.

Die Bedeutung von Lage und Nachfrage

Eine Immobilie kann wirtschaftlich nur dann langfristig überzeugen, wenn für ihre Nutzung eine ausreichende Nachfrage besteht.

Deshalb gehört die Standortanalyse zu den wichtigsten Bestandteilen der Objektprüfung.

Wirtschaftliche Entwicklung

Bevölkerungsentwicklung, Beschäftigungsmöglichkeiten und die wirtschaftliche Struktur einer Region können die Nachfrage nach Wohnraum beeinflussen.

Auch geplante Infrastrukturmaßnahmen und die Entwicklung des Wohnungsbestands sollten berücksichtigt werden.

Das unmittelbare Wohnumfeld

Neben der Region spielt die konkrete Mikrolage eine wichtige Rolle.

Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Nahversorgung, die Nachbarschaft und die Qualität des Wohnumfelds beeinflussen die Attraktivität für potenzielle Mieter.

Ein günstiger Kaufpreis allein macht eine Immobilie deshalb noch nicht zu einer attraktiven Kapitalanlage.

Wie berechnet man die Rendite einer Immobilie?

Die Mietrendite hilft, Immobilien anhand ihrer Mieteinnahmen und Anschaffungskosten miteinander zu vergleichen.

Dabei sollte zwischen einer vereinfachten Bruttobetrachtung und einer Berechnung unter Berücksichtigung laufender Kosten unterschieden werden.

Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite beschreibt das Verhältnis zwischen jährlicher Nettokaltmiete und Kaufpreis.

Diese Kennzahl eignet sich für einen ersten Vergleich, berücksichtigt aber weder Erwerbsnebenkosten noch laufende Belastungen oder Finanzierungskosten.

Vereinfachte Nettomietrendite

Für eine genauere Betrachtung werden nicht umlagefähige laufende Kosten von den Einnahmen abgezogen.

Zusätzlich können die Erwerbsnebenkosten in die Berechnungsgrundlage einbezogen werden. Die genaue Abgrenzung der Kosten muss bei Vergleichen einheitlich erfolgen.

Das Beispiel verwendet angenommene Werte. Die Eigentümerkosten umfassen hier pauschal geschätzte laufende Belastungen einschließlich einer Instandhaltungsvorsorge.

Finanzierungskosten, persönliche Steuern und größere außerplanmäßige Ausgaben sind in diesem Beispiel nicht berücksichtigt.

Die tatsächlich erzielbare Rendite kann deshalb deutlich abweichen.

Mehr dazu finden Sie im MONVIA-Ratgeber Rendite und Wirtschaftlichkeit .

Finanzierung einer Kapitalanlage

Viele Immobilieninvestitionen werden teilweise über Bankdarlehen finanziert.

Fremdkapital kann den notwendigen Eigenkapitaleinsatz reduzieren, erhöht aber zugleich die laufenden Zahlungsverpflichtungen.

Eigenkapital und Fremdkapital

Wie viel Eigenkapital eingesetzt werden sollte, hängt von der persönlichen finanziellen Situation, den Kreditkonditionen und dem Objekt ab.

Ein höherer Fremdkapitalanteil kann die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital unter günstigen Bedingungen erhöhen.

Gleichzeitig verstärkt eine hohe Verschuldung mögliche Verluste und erhöht das Risiko bei Mietausfällen, Zinsänderungen oder einem vorzeitigen Verkauf.

Zinsen und Tilgung

Bei der Finanzierung sind der Zinssatz, die Tilgung, die Zinsbindungsdauer und die verbleibende Restschuld entscheidend.

Die Tilgung reduziert die Darlehensschuld, führt aber trotzdem zu einem tatsächlichen Liquiditätsabfluss.

Eine Investition kann deshalb rechnerisch eine positive Mietrendite aufweisen und gleichzeitig einen negativen monatlichen Cashflow verursachen.

Ausreichende Liquiditätsreserven

Zusätzlich zur monatlichen Kreditrate sollten Anleger finanzielle Rücklagen für Leerstände, Reparaturen und unerwartete Ausgaben vorsehen.

Eine Finanzierung sollte auch dann tragbar bleiben, wenn Einnahmen zeitweise ausfallen oder höhere Kosten entstehen.

Welche Kosten bei einer Kapitalanlage entstehen

Der Kauf einer Immobilie verursacht nicht nur einmalige Erwerbskosten. Auch während der gesamten Haltedauer entstehen laufende finanzielle Verpflichtungen.

Erwerbsnebenkosten

Zum Kaufpreis kommen regelmäßig Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision hinzu.

Diese Kosten erhöhen den tatsächlichen Kapitaleinsatz und müssen in der Wirtschaftlichkeitsanalyse berücksichtigt werden.

Laufende Eigentümerkosten

Zu den regelmäßigen Belastungen gehören beispielsweise Verwaltungskosten, nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltungsausgaben und Versicherungen.

Bei Eigentumswohnungen ist insbesondere zwischen dem gesamten Hausgeld und den auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten zu unterscheiden.

Nicht jeder Bestandteil des Hausgelds kann dem Mieter weiterberechnet werden.

Größere Instandhaltungen

Dach, Fassade, Heizungsanlage und andere Gebäudeteile können im Laufe der Zeit erhebliche Investitionen erfordern.

Bei Eigentumswohnungen können zusätzlich Sonderumlagen entstehen, wenn die verfügbaren Mittel der Gemeinschaft für bestimmte Maßnahmen nicht ausreichen.

Eine realistische Kalkulation berücksichtigt deshalb nicht nur die gegenwärtigen Kosten, sondern auch absehbare zukünftige Belastungen.

Vermietung und bestehende Mietverhältnisse

Eine vermietete Immobilie ist nicht allein ein Vermögensgegenstand, sondern auch mit Rechten und Pflichten gegenüber den Mietern verbunden.

Kauf einer vermieteten Wohnung

Beim Erwerb vermieteten Wohnraums bleibt ein bestehendes Mietverhältnis grundsätzlich bestehen.

Nach dem gesetzlichen Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Erwerber mit dem Eigentumsübergang in die maßgeblichen Rechte und Pflichten des Vermieters ein.

Vor dem Kauf sollten deshalb der Mietvertrag, die Miethöhe, mögliche Rückstände und bekannte Besonderheiten des Mietverhältnisses geprüft werden.

Laufende Verantwortung

Vermieter müssen die Immobilie im vertragsgemäßen Zustand erhalten und ihre gesetzlichen Verpflichtungen erfüllen.

Auch Mietanpassungen und Modernisierungen unterliegen rechtlichen Voraussetzungen.

Eine künftig möglicherweise erzielbare höhere Miete sollte deshalb nicht ungeprüft als sichere Einnahme angesetzt werden.

Weiterführende Informationen finden Sie im Ratgeber Vermietung und Verwaltung .

Steuerliche Grundlagen bei vermieteten Immobilien

Die steuerliche Behandlung einer Kapitalanlage kann die Wirtschaftlichkeit beeinflussen.

Dabei müssen die persönlichen Verhältnisse und die gesetzlichen Voraussetzungen des Einzelfalls berücksichtigt werden.

Einnahmen aus Vermietung

Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien können grundsätzlich der Einkommensteuer unterliegen.

Bestimmte damit zusammenhängende Aufwendungen können steuerlich berücksichtigt werden, sofern die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind.

Abschreibung des Gebäudes

Bei vermieteten Gebäuden kann die steuerliche Abschreibung, auch Absetzung für Abnutzung genannt, eine Rolle spielen.

Die Abschreibung bezieht sich grundsätzlich auf den abschreibungsfähigen Gebäudewert und nicht auf den Grundstücksanteil.

Welche Abschreibungsregeln gelten, hängt unter anderem vom Gebäude, dem Baujahr und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.

Modernisierung und Instandhaltung

Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung können steuerlich unterschiedlich behandelt werden.

Nicht jede Ausgabe lässt sich sofort vollständig steuerlich geltend machen.

Vor allem bei größeren Maßnahmen kurz nach dem Erwerb ist eine individuelle steuerliche Prüfung sinnvoll.

Steuerliche Vorteile sollten eine Investition nicht allein begründen. Entscheidend bleibt die Wirtschaftlichkeit der Immobilie selbst.

Welche Risiken sollten Kapitalanleger beachten?

Immobilieninvestitionen sind mit wirtschaftlichen, finanziellen und baulichen Risiken verbunden.

Eine sorgfältige Kalkulation sollte deshalb auch ungünstige Entwicklungen berücksichtigen.

Leerstand und Mietausfälle

Bleibt eine Wohnung unvermietet oder fallen Mietzahlungen aus, entgehen dem Eigentümer geplante Einnahmen.

Finanzierung, Verwaltung und weitere laufende Verpflichtungen bestehen häufig trotzdem fort.

Instandhaltungsrisiken

Unerwartete Schäden oder größere Sanierungsmaßnahmen können die Liquidität erheblich belasten.

Zinsänderungsrisiko

Bei einer Anschlussfinanzierung können andere Zinssätze gelten als beim ursprünglichen Kauf.

Höhere Zinsen können die monatliche Belastung und damit den Cashflow verändern.

Markt- und Verkaufsrisiko

Immobilienpreise können sinken. Außerdem lässt sich ein Immobilienverkauf nicht immer kurzfristig zu einem gewünschten Preis realisieren.

Der notwendige Verkaufszeitraum und mögliche Transaktionskosten sollten deshalb bei der langfristigen Planung berücksichtigt werden.

Weitere Informationen finden Sie im Ratgeber Risiken bei Immobilien .

Eine Kapitalanlage vor dem Kauf richtig prüfen

Bevor eine Immobilie gekauft wird, sollten die wesentlichen wirtschaftlichen, technischen und rechtlichen Informationen nachvollziehbar geprüft werden.

Wichtige Unterlagen

• Aktueller Grundbuchauszug
• Grundrisse und nachvollziehbare Flächenangaben
• Energieausweis, soweit erforderlich
• Bestehende Mietverträge und Mietübersichten
• Informationen zu Modernisierungen und bekannten Mängeln
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
• Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Informationen über geplante Sanierungen und Sonderumlagen

Die Wirtschaftlichkeit unter verschiedenen Annahmen prüfen

Eine Berechnung sollte nicht ausschließlich von einer durchgehend vollständigen Vermietung und gleichbleibenden Kosten ausgehen.

Sinnvoll ist es, auch Szenarien mit vorübergehendem Leerstand, höheren Reparaturkosten oder veränderten Finanzierungskonditionen zu betrachten.

So lässt sich besser beurteilen, wie widerstandsfähig eine Investition bei ungünstigen Entwicklungen ist.

Eine gut vorbereitete Immobilienentscheidung verbindet daher Marktkenntnis, technische Prüfung und realistische Finanzplanung.

Häufige Fragen zu Immobilien als Kapitalanlage