Recht & Gesetze rund um Immobilien

Warum Immobilienrecht beim Kauf wichtig ist

Immobilien gehören für viele Menschen zu den bedeutendsten Vermögenswerten. Ihr Erwerb und ihre Nutzung unterliegen deshalb zahlreichen rechtlichen Regelungen.

Anders als beim Kauf alltäglicher Gegenstände genügt beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung eine einfache Vereinbarung grundsätzlich nicht.

Neben dem notariellen Kaufvertrag spielen beispielsweise das Grundbuch, mögliche Rechte Dritter, öffentlich-rechtliche Vorgaben und bestehende Mietverhältnisse eine wichtige Rolle.

Unterschiedliche Rechtsbereiche

Je nach Immobilie und geplantem Vorhaben können insbesondere folgende Bereiche relevant sein:

• Grundstücks- und Kaufvertragsrecht
• Makler- und Provisionsrecht
• Mietrecht
• Wohnungseigentumsrecht
• Bau- und Gebäudeenergierecht
• Steuerrecht
• Datenschutzrecht

Nicht alle Regelungen gelten für jede Objektart gleichermaßen. Deshalb sollte stets geprüft werden, welche Vorschriften auf den konkreten Fall anzuwenden sind.

Der notarielle Immobilienkaufvertrag

Der Kauf einer Immobilie muss grundsätzlich notariell beurkundet werden. Die gesetzliche Grundlage dafür bildet § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Die notarielle Beurkundung soll dazu beitragen, dass die Beteiligten die rechtliche Tragweite ihrer Vereinbarungen verstehen und der Vertrag eindeutig gestaltet wird.

Vorbereitung des Kaufvertrags

Vor dem Notartermin wird ein Kaufvertragsentwurf vorbereitet. Darin werden die wesentlichen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer festgehalten.

Dazu gehören typischerweise die Vertragsparteien, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, Regelungen zur Zahlung sowie Vereinbarungen über Besitzübergang und mögliche Belastungen.

Bei bestimmten beurkundungspflichtigen Verbraucherverträgen soll der Vertragsentwurf den Verbrauchern im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stehen.

Diese gesetzliche Regelung ist nicht mit einer pauschalen Zweiwochenfrist für sämtliche privaten Immobilienverkäufe gleichzusetzen.

Was beim Notartermin geschieht

Der Notar liest den Kaufvertrag im Rahmen der Beurkundung vollständig vor und erläutert den Beteiligten den rechtlichen Inhalt.

Offene Fragen können vor der Unterzeichnung geklärt und notwendige Änderungen besprochen werden.

Mit der Beurkundung wird der Kaufvertrag grundsätzlich verbindlich. Der rechtliche Eigentumswechsel ist damit jedoch noch nicht abgeschlossen.

Grundbuch und Eigentumsübertragung

Das Grundbuch enthält wichtige rechtliche Informationen über ein Grundstück und die daran bestehenden Rechte.

Für Käufer ist besonders wichtig, wer als Eigentümer eingetragen ist und ob Rechte oder Belastungen bestehen.

Welche Informationen enthält das Grundbuch?

Im Grundbuch können unter anderem Eigentumsverhältnisse, Dienstbarkeiten, Grundschulden und weitere grundstücksbezogene Eintragungen vermerkt sein.

Beispielsweise kann ein eingetragenes Wegerecht Einfluss auf die Nutzung eines Grundstücks haben.

Solche Eintragungen sollten vor dem Immobilienerwerb rechtlich eingeordnet werden.

Die Auflassungsvormerkung

Bei der notariellen Kaufabwicklung wird regelmäßig eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen.

Sie dient dazu, den Anspruch auf die spätere Eigentumsübertragung rechtlich abzusichern.

Wann wird der Kaufpreis fällig?

Der Kaufpreis wird in der Regel erst fällig, wenn bestimmte vertraglich vereinbarte Sicherungsvoraussetzungen erfüllt sind.

Dazu können die Eintragung der Auflassungsvormerkung, notwendige Genehmigungen und Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Grundbuchbelastungen gehören.

Nach Prüfung der Voraussetzungen informiert der Notar die Vertragsparteien üblicherweise durch eine Fälligkeitsmitteilung.

Wann gehört die Immobilie rechtlich dem Käufer?

Die Eigentumsübertragung erfordert grundsätzlich die entsprechende dingliche Einigung und die Eintragung des Käufers im Grundbuch.

Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten kann vertraglich zu einem anderen Zeitpunkt geregelt sein.

Deshalb ist zwischen der tatsächlichen Immobilienübergabe und dem rechtlichen Eigentumsübergang zu unterscheiden.

Rechtliche Unterlagen und Sachmängel prüfen

Vor einem Immobilienkauf sollten Käufer nicht nur die Ausstattung und den Gebäudezustand betrachten.

Auch die vorhandenen Unterlagen und rechtlichen Vereinbarungen können entscheidenden Einfluss auf die Nutzbarkeit haben.

Wichtige Dokumente

• Grundbuchauszug
• Grundrisse und Flächenangaben
• Vorhandene Bauunterlagen und Genehmigungen
• Energieausweis, soweit erforderlich
• Informationen zu bekannten Mängeln
• Bestehende Mietverträge bei vermieteten Objekten
• Unterlagen der Eigentümergemeinschaft bei Eigentumswohnungen

Haftung für Sachmängel

Bei gebrauchten Immobilien werden häufig vertragliche Regelungen zur Sachmängelhaftung getroffen.

Welche Rechte dem Käufer bei einem später festgestellten Mangel zustehen, hängt unter anderem vom Vertrag, dem konkreten Mangel und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.

Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer nicht auf einen Haftungsausschluss berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine entsprechende Beschaffenheitsgarantie übernommen hat.

Ein allgemeiner Haftungsausschluss bedeutet deshalb nicht automatisch, dass sämtliche möglichen Ansprüche ausgeschlossen sind.

Technische Prüfung

Der Notar ist für die rechtliche Gestaltung und Abwicklung des Kaufvertrags zuständig.

Eine eigenständige technische Begutachtung des Gebäudes wird dadurch nicht ersetzt.

Bei Unklarheiten über den Gebäudezustand kann ein unabhängiger Bausachverständiger sinnvoll sein.

Maklerrecht und Provision beim Immobilienkauf

Wird eine Immobilie durch einen Immobilienmakler vermittelt, können gesetzliche Formvorschriften und besondere Regelungen zur Maklerprovision gelten.

Dabei ist insbesondere zwischen dem Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern sowie anderen Objektarten zu unterscheiden.

Maklervertrag bei Wohnungen und Einfamilienhäusern

Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus der Textform.

Diese Anforderung betrifft beispielsweise die dokumentierte Vereinbarung per E-Mail oder über einen entsprechenden elektronischen Vorgang, soweit die gesetzlichen Anforderungen an die Textform erfüllt werden.

Verteilung der Maklerprovision

Für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser enthalten die §§ 656c und 656d BGB besondere Regelungen zur Verteilung der Maklerkosten.

Ist der Käufer Verbraucher und lässt sich der Makler von Käufer und Verkäufer eine Provision versprechen, dürfen die beiden Provisionsverpflichtungen grundsätzlich nur in gleicher Höhe vereinbart werden.

Wurde nur eine Partei mit einem Maklervertrag gebunden, gelten besondere Anforderungen für eine mögliche Kostenübernahme durch die andere Partei.

Dabei muss die ursprünglich verpflichtete Partei grundsätzlich mindestens einen gleich hohen Anteil selbst tragen.

Nicht jede Immobilienart unterliegt derselben Regelung

Die besonderen gesetzlichen Teilungsregelungen nach §§ 656c und 656d BGB gelten nicht pauschal für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke oder Gewerbeimmobilien.

Bei solchen Objektarten ist die konkrete Provisionsvereinbarung unter Berücksichtigung der übrigen gesetzlichen Vorgaben entscheidend.

Auch beim Erwerb einer Wohnung zu Anlagezwecken ist eine pauschale Unterscheidung nicht ausreichend. Entscheidend für die Anwendung der genannten Teilungsregeln ist unter anderem die rechtliche Einordnung des Käufers als Verbraucher.

Wohnungseigentumsrecht bei Eigentumswohnungen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer regelmäßig nicht nur Sondereigentum, sondern auch einen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

Daraus ergeben sich Rechte und Verpflichtungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Zum Sondereigentum gehören bestimmte rechtlich zugeordnete Räume und Bestandteile einer Einheit.

Gemeinschaftseigentum umfasst beispielsweise wesentliche tragende Gebäudeteile und gemeinschaftliche Anlagen.

Die genaue rechtliche Zuordnung ergibt sich aus den gesetzlichen Vorgaben und den maßgeblichen Eigentumsunterlagen.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung enthalten wichtige Regelungen über die Aufteilung und Nutzung des Eigentums.

Sie können beispielsweise die Kostenverteilung und bestimmte Nutzungsrechte beeinflussen.

Wirtschaftsplan und Hausgeld

Der Wirtschaftsplan dient der Planung der gemeinschaftlichen Einnahmen und Ausgaben.

Auf dieser Grundlage werden die entsprechenden Vorschüsse beschlossen.

Wohnungseigentümer sollten prüfen, welche laufenden Zahlungsverpflichtungen bestehen und wie sich diese zusammensetzen.

Jahresabrechnung und mögliche Sonderumlagen

Die Jahresabrechnung bildet die Einnahmen und Ausgaben des abgelaufenen Wirtschaftsjahres ab.

Größere Instandhaltungsmaßnahmen können zusätzliche finanzielle Beiträge erforderlich machen.

Deshalb sollten Käufer auch die Protokolle der Eigentümerversammlungen und geplante Maßnahmen berücksichtigen.

Mietrecht für Eigentümer und Kapitalanleger

Wer eine Immobilie vermietet, übernimmt gesetzliche und vertragliche Verpflichtungen gegenüber dem Mieter.

Die zentralen Regelungen des Wohnraummietrechts finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch.

Pflichten des Vermieters

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Mietsache im vertragsgemäß geeigneten Zustand zu überlassen und während des Mietverhältnisses zu erhalten.

Der Mieter ist im Gegenzug zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet.

Mietpreisbremse

In bestimmten durch Landesverordnung festgelegten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können besondere Grenzen für die Miete bei Neuvermietung gelten.

Nach § 556d BGB darf die Miete bei Mietbeginn in solchen Gebieten grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Es bestehen gesetzlich geregelte Ausnahmen und besondere Voraussetzungen.

Ob die Regelung für eine bestimmte Immobilie gilt, sollte daher vor der Neuvermietung geprüft werden.

Mietkaution

Bei Wohnraummietverhältnissen ist die vereinbarte Mietsicherheit grundsätzlich auf drei Nettokaltmieten begrenzt.

Für eine Geldkaution bestehen außerdem gesetzliche Anforderungen zur Ratenzahlung und getrennten Anlage.

Betriebskosten

Betriebskosten können im Rahmen wirksamer Vereinbarungen und der gesetzlichen Vorgaben auf den Mieter umgelegt werden.

Verwaltungskosten und allgemeine Instandhaltungskosten gehören grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen ist grundsätzlich jährlich abzurechnen.

Kauf bricht nicht Miete

Wird eine vermietete Immobilie verkauft, endet der bestehende Mietvertrag dadurch nicht automatisch.

Unter den Voraussetzungen des § 566 BGB tritt der Erwerber mit dem Eigentumsübergang in die maßgeblichen Rechte und Pflichten des Vermieters ein.

Das ist insbesondere beim Erwerb vermieteter Eigentumswohnungen zu beachten.

Baurecht und energetische Vorschriften

Bauliche Veränderungen, Nutzungsänderungen und energetische Maßnahmen unterliegen verschiedenen öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

Je nach Vorhaben können das Baugesetzbuch, die jeweilige Landesbauordnung und das geltende Gebäudeenergierecht relevant sein.

Baugenehmigungen

Ob für eine bauliche Änderung oder Nutzungsänderung eine Genehmigung erforderlich ist, hängt von den konkreten Umständen und den anwendbaren Vorschriften ab.

Nicht jede bauliche Maßnahme ist automatisch genehmigungspflichtig.

Auch bei genehmigungsfreien Maßnahmen müssen weiterhin die einschlägigen gesetzlichen Anforderungen eingehalten werden.

Energieausweis beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf oder der Vermietung von Immobilien bestehen unter den gesetzlichen Voraussetzungen Pflichten rund um den Energieausweis.

Soweit ein Energieausweis erforderlich ist, muss dieser dem potenziellen Käufer beziehungsweise Mieter zu den gesetzlich vorgesehenen Zeitpunkten zugänglich gemacht werden.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Bei kommerziellen Immobilienanzeigen können gesetzliche Pflichtangaben zum Energieausweis bestehen.

Dazu zählen je nach Objekt und Ausweis beispielsweise die Ausweisart, der Energiekennwert, der wesentliche Energieträger, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse.

Bei der Veröffentlichung müssen die jeweils einschlägigen gesetzlichen Voraussetzungen berücksichtigt werden.

Energetische Modernisierung

Energetische Anforderungen können insbesondere bei Änderungen an Gebäudeteilen oder technischen Anlagen relevant werden.

Welche Pflichten im Einzelfall bestehen, ist anhand des aktuellen Rechts und der Eigenschaften des Gebäudes zu prüfen.

Bei umfangreichen Vorhaben empfiehlt sich die frühzeitige Beratung durch entsprechend qualifizierte Fachleute.

Steuerliche Grundlagen beim Immobilienverkauf

Beim Immobilienkauf, der Vermietung und einem späteren Verkauf können unterschiedliche steuerliche Regelungen relevant sein.

Die steuerliche Behandlung hängt unter anderem von der Nutzung, der Haltedauer, der Eigentümerstruktur und den persönlichen Verhältnissen ab.

Grunderwerbsteuer

Beim entgeltlichen Erwerb einer Immobilie fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.

Die Steuersätze unterscheiden sich je nach Bundesland.

Private Veräußerungsgeschäfte

Nach § 23 des Einkommensteuergesetzes können Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen steuerlich relevant sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Dabei bestehen gesetzliche Ausnahmen, beispielsweise für bestimmte Nutzungen zu eigenen Wohnzwecken.

Eigennutzung als Ausnahme

Eine Ausnahme kann unter anderem vorliegen, wenn die Immobilie während des gesamten relevanten Zeitraums oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Die gesetzlichen Voraussetzungen und die tatsächlichen Nutzungszeiträume müssen im Einzelfall sorgfältig geprüft werden.

Vermietung und Abschreibung

Bei vermieteten Immobilien können steuerlich anerkannte Aufwendungen und Abschreibungen eine Rolle spielen.

Nicht jede Ausgabe ist sofort und vollständig abziehbar.

Die Behandlung von Modernisierungen, Herstellungskosten und Abschreibungen sollte deshalb individuell steuerlich eingeordnet werden.

Die steuerlichen Regelungen unterscheiden sich außerdem zwischen privaten Veräußerungsgeschäften und anderen Erwerbs- beziehungsweise Unternehmensstrukturen.

Datenschutz bei Immobiliengeschäften

Bei der Vermarktung, Vermietung und Vermittlung von Immobilien werden regelmäßig personenbezogene Daten verarbeitet.

Dazu gehören beispielsweise Namen, Kontaktdaten, Suchprofile und Informationen über die finanzielle Situation.

Daten von Kaufinteressenten

Kaufinteressenten übermitteln häufig persönliche Angaben, damit Besichtigungen organisiert oder Finanzierungsfragen geklärt werden können.

Die Verarbeitung solcher Daten muss auf einer rechtlichen Grundlage beruhen.

Mieterselbstauskunft

Bei der Vermietung dürfen personenbezogene Angaben nicht ohne Rücksicht auf den jeweiligen Zweck erhoben werden.

Entscheidend ist unter anderem, welche Informationen zum jeweiligen Zeitpunkt des Bewerbungsverfahrens tatsächlich erforderlich und rechtlich zulässig sind.

Speicherung und Löschung

Verantwortliche müssen angemessene technische und organisatorische Maßnahmen zum Schutz personenbezogener Daten treffen.

Daten dürfen grundsätzlich nicht unbegrenzt ohne rechtliche Grundlage aufbewahrt werden.

Gesetzliche Aufbewahrungspflichten und mögliche rechtliche Ansprüche können die erforderlichen Fristen beeinflussen.

Weitere Hinweise zum Umgang mit Daten finden Besucher in der Datenschutzerklärung von MONVIA .

Rechtliche Checkliste vor einem Immobilienkauf

Eine sorgfältige Vorbereitung hilft, rechtliche Risiken frühzeitig zu erkennen und offene Fragen vor dem Notartermin zu klären.

Eigentum und Unterlagen

• Aktuellen Grundbuchauszug prüfen
• Eigentumsverhältnisse nachvollziehen
• Rechte und Belastungen klären
• Bauunterlagen und Genehmigungen einsehen
• Bekannte Mängel dokumentieren

Verträge und Vereinbarungen

• Maklervertrag und Provision prüfen
• Kaufvertragsentwurf aufmerksam lesen
• Finanzierung rechtzeitig klären
• Fälligkeitsvoraussetzungen beachten
• Übergabe und Besitzübergang abstimmen

Eigentumswohnung und Vermietung

• Teilungserklärung einsehen
• Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen prüfen
• Beschlüsse und Sonderumlagen berücksichtigen
• Bestehende Mietverträge kontrollieren
• Mögliche rechtliche Nutzungseinschränkungen klären

Sind rechtliche Fragen oder Vertragsregelungen unklar, sollten diese vor einer verbindlichen Kaufentscheidung fachlich geklärt werden.

Häufige Fragen zum Immobilienrecht